個人の税金

以前、住宅ローン控除について解説しましたが、今回は住宅ローン控除と個人事業主の事業用の経費との関係を見ていきたいと思います。

住宅ローンを借り入れると、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅の取得時期や住宅の種類によって期間や上限などは変わってきますが、今回は一般的な住宅の取得で住宅ローン控除の適用期間が10年以内の場合で考えていきます。

住宅ローン控除は、住宅ローン控除の適用を受ける年の住宅ローンの年末残高×1％（上限40万円）の減税を受けられる制度です。

住宅ローンの年末残高が3,000万円の場合は、3,000万円×1％＝30万円の減税を受けられます。

基礎控除や配偶者控除、生命保険料控除などは所得控除といわれ、所得金額から控除額を引いて、それぞれの所得税率で所得税を計算しますが、住宅ローン控除は、それぞれの所得税率で計算した所得税から控除額を引くことができます。

そのため、住宅ローン控除の減税の効果は、配偶者控除や保険料控除などの所得控除よりも大きいものになります。

個人事業主は毎年、確定申告で住宅ローン控除の申告をします。確定申告により、その年の納めるべき所得税を計算し、納めるべき所得税が住宅ローンの控除額より少ない場合は住宅ローンの控除の余りの金額が翌年の住民税から減額（上限13万6,500円）されます。

（納めるべき所得税が住宅ローンの控除額より多い場合は、住宅ローン控除額が所得税から減額されるため住民税の減額はありません）

　なお、所得税と住民税を引いても余る住宅ローン控除額の部分は消滅します。 消費税や事業税など他の税金の減額や控除の余りの部分を翌年に繰り越したりはできません

個人事業主の方は住宅の一部を事業で使っていて、住宅ローンの返済額のうち一定割合を経費として計上している場合も多いと思います。 住宅ローン控除は居住用と事業用の割合によって受けられる控除の金額が変わってきます。

居住割合が９０％以上の場合

住宅の９０％以上が居住用（事業用１０％未満）の場合は、住宅ローン控除を全額受けることができます。

居住割合が５０％以上～９０％未満の場合

住宅の５０％以上～９０％未満が居住用（事業用が１０％以上～５０％未満）の場合は、「住宅ローン控除額×住宅用部分の割合」で計算した金額が住宅ローン控除額になります。

住宅ローンの控除額が３０万円で住宅を事業用４０％・居住用６０％で使用している場合には、「３０万円×６０％（居住用割合）＝１８万円」の税額控除が受けられます。

居住割合が５０％未満の場合

住宅ローン控除とは、あくまでも「居住用家屋」を取得したときの借入金に認められている優遇制度になります。そのため、住宅の５０％未満が居住用（事業用が５０％以上）の場合は住宅ローン控除の適用外となります。

個人事業主の方が住宅ローン控除の適用を受けるにあたって、居住用と事業用をどのくらいの割合にしたらもっとも有利かは、状況（住宅ローンの借入額や事業の所得金額等）によって変わってきますのでご注意ください。

住宅ローン控除は、原則として住宅ローンの年末残高の１％が税額控除されるため、所得税や住民税の節税に大いに役立ちます。

　しかし、所得税や住民税以外の税金を控除することはできず、また、住宅ローン控除の控除額が所得税や住民税と相殺しても余ってしまった場合は、その余った控除額分は翌年に繰り越すことがでず消滅してしまいます。

　そのため、住宅ローン控除の適用を受ける場合は、個人事業主の方はできるだけ住宅ローン控除の控除額いっぱいまで税額の控除を受けられるように、事業の利益（所得）をある程度残しておいた方より住宅ローン控除を有効に活用できるでしょう。

そこで、ポイントとなってくるのが繰延資産である開業費です。

住宅ローン控除の適用を受けていて、これから個人事業主として開業しようという場合には、税務上、期限の定めがなく繰り延べが認められている開業費をしっかりと開業時に計上するようにしましょう。

　そして、住宅ローン控除の適用期間は、住宅ローン控除で所得税や住民税の減額をして、住宅ローン控除の適用期間がすぎて事業の利益が出てくるようになったら繰延資産に計上している開業費を経費として計上して利益（所得）を減らしていくことによってより効果的に節税をすることができます。

住宅ローン控除で所得税や住民税の減額を受けられるから、今年の事業の利益をできるだけ多く出しておきたいという場合の固定資産の償却についても考えてみます。

個人事業主（青色申告者）を含む中小企業は、「少額減価償却資産の特例」が認められています。

　少額減価償却資産の特例とは、簡単にいうと年間で合計３００万円まで、１つあたり３０万円未満の資産（パソコンや自動車など）を購入した場合に、その資産を購入した年に全額経費として計上するかもしくは通常の法定耐用年数で毎年均等額を減価償却費として計上していくか選べる制度のことです。

中小企業の場合は、少額減価償却資産の特例を使って３０万円未満の資産は購入した年に全額経費として計上してしまうことも多いです。

　しかし、住宅ローン控除の控除額の上限まで使いたいなどの理由で、できるだけ今年の利益（所得）を残しておきたい場合には、３０万円未満の資産を法定耐用年数に基づいて分割して経費として計上していくこともできます。

今回は、個人事業主の住宅ローン控除の事業割合に応じた控除額や住宅ローン控除と繰延資産との関係、住宅ローン控除と固定資産の償却との関係などを見ていきました。

住宅ローン控除税制は、とても頻繁に改正があり制度自体も非常に複雑になっています。また、事業の開業時の費用の計上についても色々と難しい部分があるかもしれません。

しかし、住宅ローン控除制度や開業費などの繰延資産を上手に活用すればより大きな節税効果が期待できます。

　住宅ローン控除が難しい、住宅ローン控除を受けていてこれから事業を開業しようと思っているけれど会計はよくわからないといった場合には税務署や会計事務所などに相談してみるとよいでしょう。

　税金の優遇制度や所得控除、税法や会計の特例などを有効に活用して、より効率的に節税をしていきましょう。

（今回の記事は２０２１年１０月時点の情報を基に作成しております。）

住宅の購入やリフォームのために住宅ローンを借りたときに受けられる「住宅ローン控除」ですが、正式には「住宅借入金当特別控除」と言われています。ここでは、わかりやすく「住宅ローン控除」と呼んでいきます。住宅ローン控除はとても頻繁に制度が変更され、住宅の購入時期によって控除の期間や控除できる金額が変わってくるので注意が必要です。

今回は令和3年の住宅ローン控除税制を基準にポイントや注意点を見ていきたいと思います。

なお、今回の住宅ローン控除の詳細は令和3年10月時点の税制をもとにまとめています。

住宅ローン控除のポイント

① 住宅の購入者（住宅ローンの名義人）の合計所得金額が3,000万円以下であること

住宅ローン控除の適用を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円以下の人が住宅ローン控除の対象となります。

合計所得金額とは、事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得等々「その年に稼いだ利益（所得金額）の合計」のことをいいます。

そのため、副業をしている会社員や事業をしながら賃貸不動産も所有しているなど複数の所得がある場合は注意が必要です。

② 本年12月31日時点で居住していること

住宅ローン控除を受ける年の12月31日時点で住宅ローンを借りている住宅に居住している必要があります。年の途中で住宅を売却した場合は、その年は住宅ローン控除の適用を受けられません。

③ 住宅を取得した日から6カ月以内に居住していること

一般の住宅（新築、中古住宅の購入等）の場合、住宅を取得して6カ月以内に住宅ローンの対象となる家屋に居住している必要があります。

　ただし、コロナの影響で住宅の取得日から6カ月以内に居住できなかった場合でも証明書の添付によって住宅ローン控除を受けられる可能性があるので、そのような場合には税務署に確認してみると良いでしょう。

④ 住宅ローンの借入期間が10年以上であること

住宅ローンの借入期間が10年以上であることが必要です。

繰り上げ返済をして残りの返済期間が10年未満になっても、借入期間が当初の契約から10年以上であれば住宅ローン控除の適用を受けられます。

ただし、繰り上げ返済により借入期間が契約当初から10年未満になるときは住宅ローン控除の適用外となりますのでご注意ください。

⑤ 住宅ローン控除は納めた所得税が戻ってくるもしくは納めるべき住民税が減額される

確定申告で住宅ローンの申告をするとお金が戻ってくるというイメージがありますが、会社員の方は毎月の給与から所得税を納めていて、その納めた所得税の金額を上限としてお金が戻ってきます。会社員の方でも納めた所得税がなければ、戻ってくる税金はありませんので、確定申告で還付を受けられません。

（確定申告で所得税の還付を受けられなくても、住民税の控除は受けられるため、住民税を納めている人は、所得税の還付を受けられなくても確定申告をするようにしましょう）

　また、住宅ローン控除の控除額を所得税で引ききれなかった場合には、翌年の住民税で控除が受けられ翌年納めるべき住民税が減額されます。

住宅ローン控除の控除額

住宅ローンの控除額は取得した住宅の種類や住宅を購入した時期によって異なってきます。

ここでは、平成26年4月1日以降に一般の住宅の取得等により住宅ローン控除を受ける場合の上限額をみていきます。（住宅ローン控除適用1年目～10年目の場合）

基本的に、「住宅ローンの年末残高×1％」もしくは、「上限額40万円」のどちらか小さい方の金額になります。

つまり、住宅ローンの年末残高が4,000万円超の場合は「40万円」、住宅ローンの年末残高が4,000万円以下の場合は「住宅ローンの年末残高×1％」が控除される金額となります。

住宅ローン控除ができる期間

消費税が10％で令和1年10月1日以降に居住を開始した場合は、13年間住宅ローン控除の適用を受けることができます。

（消費税が10％以外で令和1年9月30日以前に居住している住宅については控除期間が10年間となります。）

住宅ローン控除の申告方法と必要書類

住宅ローン控除を受ける初年度は自分で確定申告を行う必要があります。

会社員の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の申告をすることができます。

① 住宅ローン控除初年度

(１）確定申告書（A・B）

確定申告書はAとBの２種類がありますが、給与所得のみの方（会社員）は

確定申告書A、個人事業主の方は確定申告書Bで申告を行います。

(２）住宅借入金特特別控除額の計算書（税務署や国税庁のHPから入手できます）

(３）住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関が発行）

(４）土地･建物の登記事項証明書（法務局で直接申請もしくはオンラインで申請できます）

(５）源泉徴収票（会社員の方）

(６）売買契約書・請負契約書 確定申告の期限は、控除を受ける年の翌年3月15日までとなります。

②住宅ローン控除2年目以降（会社で年末調整を行う場合）

住宅ローン控除を受ける本人が務めている会社へ書類を提出することにより住宅ローン控除を受けられます。

（１）年末調整のための住宅借入等特別控除証明書（税務署長が発行）

（２）住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関が発行）

住宅ローン控除は制度の仕組みが複雑で税制改正も頻繁に行われるため、難しく感じられるかもしれませんが、会社員の方は2年目以降の住宅ローン控除を年末調整で申告できます。（個人事業主の方は年末調整がないため、毎年確定申告で住宅ローン控除を申告します。）

また、住宅ローン控除は控除される金額が高額になる場合が多いです。 住宅ローン控除の適用を受ける場合は、必ず忘れずに申告するようにしましょう。